满足群众需要增强造血功能老旧小区改出

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浙江新闻客户端记者沈晶晶吴佳妮王凯艺阮帅

今年的省政府工作报告提出，扎实推进城市有机更新，同时强调要实施一批重大城市建设改造项目，积极推进城镇老旧小区改造、燃气管道更新、城市内涝治理，提升城市功能。5月举行的全省城乡社区工作会议进一步提出，推进城乡社区现代化建设，打造人民幸福美好家园。当前，城市发展，正从以土地开发为核心的增量时代，迈入以提质增效为核心的存量时代。面对类型纷繁、日渐老旧的建筑和片区，各地如何通过改造，留住旧的记忆、赋予新的功能？本端选取老旧小区、工业遗存两类空间，观察浙江城市有机更新进程。从它们的变迁中，我们得以了解城市的过去，预见城市的未来。　

宁波明楼街道和丰社区拆掉垃圾处置房改出的L型街区（记者王凯艺摄）

什么都会老，小区也是。

建于年的翠苑一区，曾是杭州西湖区有名的“老破小”。69栋住宅，住上万人，没有电梯，设施老化，恣意生长的香樟连4楼的阳光都能遮蔽。

现在，它要变了。今年3月，伴随脚手架搭建、工程车进出，翠苑一区启动有史以来最彻底、最大规模的提升改造，准备一步跨向“未来社区”。

同时，杭州自年开启的老旧小区综合改造提升四年行动，正式迈入收官阶段，新的实施意见已于近期发布，“十四五”期间，开工改造城镇老旧小区不少于个。自去年底入选全国首批城市更新试点后，宁波也进入旧改新周期。绍兴、嘉兴、湖州……一座座城市加快推进老旧小区改造行动，以改善居住环境和城市形象。

基础较为薄弱的老旧小区，能否破解一系列老大难问题，变身人民幸福美好家园？且看记者调研。

杭州上城区南星街道，复兴南苑小区南星书房改造前后。杭州市老旧小区综合改造提升协调小组办公室供图

平衡

在需求与现状间，寻求最大公约数

“增加停车位”“加装电梯”“扩建老年食堂”“想要健身房”……启动改造前，翠苑街道和社区党委发放超过份问卷，翠苑一区居民的诉求，体现在出行、养老、文体设施等诸多方面。

出乎他们意料的是关于绿化的争议。老年人想草木葱茏，年轻人要规整些；住高层的爱好乔木，住低层的喜欢灌木。

“众口难调。”杭州市建委相关负责人说，作为重大民生工程，老旧小区改造顺应民心，至年底，全市已完成改造个小区、万平方米，惠及住户36万户，但也面临不少现实困难，一些居民诉求难以满足。

困难，一方面源于本身状况，不少老旧小区空间局促，停车泊位、中心景观等项目只能“见缝插针”，改造很难尽善尽美；另一方面资金受限，杭州上城区凯旋街道公共管理办公室主任王富强说，年底景芳三区改造时，为解决居民停车需求，建设地下车库就需万元。

事实上，这也是以往老旧小区改造常被“吐槽”的点，“该改的不改，净弄凉亭、景观这些‘花边’事”“墙涂涂白、门刷刷漆、地铺铺平，任务就完成了”“改完水管改电线，钱都用来挖路了”……

旧改究竟改什么，如何真正改到老百姓心里？

“早在年，市里就要求老旧小区改造需满足两个2/3，即2/3以上业主同意改造，并对初步改造方案和长效管理方案认可。”杭州西湖区翠苑街道党工委委员钱琦说，经过三年摸索，他们努力改进工作方法，“未来，我们希望所有改造项目，通过基层党组织的引领，做到由居民自发提出、设计、推进，政府只起引导作用。”

翠苑一区社区党委副书记王嘉岚介绍，近半年时间他们都在征集意见、沟通方案，光晾衣架、遮雨棚等建筑“四小件”就来回修改不下10次，让居民真正从“同意”变“参与”。

在宁波，一个小区改造方案，有时会花一年才敲定。比如，“垃圾处置房怎么改”这件小事，鄞州区明楼街道和丰社区就商议了几个月。先由居民提议，再邀请高校团队设计，街道、社区、居民三方打分，最后进行公示。

“以往这样的事，社工和居民代表商量着就做了，我们可能不买账。”采访中，一位和丰社区居民说，充分讨论能展现多方诉求，既求同存异，又营造“共同缔造”氛围，大家也更珍惜来之不易的新环境。

翻阅杭州年出台的城镇老旧小区改造工作实施意见，可以看到，改造内容呈现明显“清单化”趋势，除消防、安防设施等“必改”项目外，其余余项三级指标为“可选”内容，确保因“症”施策。此外，建委、发改、规划审查确定改造计划后，电力、水务、燃气、电信等单位必须确保施工时序，实现“综合改一次”，避免反复扰民。

走访今年新近启动改造的老旧小区，记者注意到不少新鲜事物。一进翠苑一区东门，首先映入眼帘的，便是电子展示屏，滚动发布近期施工项目、进度。旁边，放置着中国美术学院团队设计的改造方案。右手边，还有专门搭建的“材料样品展示区”。

项目的取舍和考量之间，各地老旧小区，有了新气象。如去年以来，偌大的杭州拱墅区，仅有部分小区选择外立面改造。“居民同意不花一分钱在刷墙上，集中精力完善基础设施和软性服务。”大关街道党政办主任周莉说，这一模式，既避免了风格“整齐划一”，更节省了大量资金。

“平衡”，杭州市建委相关负责人用这一词总结三年来的心得，“就是千方百计在不同群体需求和小区现状、资金情况之间，寻求最大公约数”。

绍兴府山街道鉴湖新村北区改造前后

激活

不是发展包袱，而是存量资源

众口难调外，老旧小区改造，最缺资金。

从升级“硬件”完善基础设施，到再造“软件”探索长效管理，其中有一次性的投入，更有物管、维修等细水长流的花销。

“不可能永远让政府出资，老旧小区必须找到自己的生存之道。”宁波市住建局城市更新处有关负责人说，作为首批国家试点，当前他们已完成市六区个城镇老旧小区、个城中村和个低效工业图斑排查入库，初步划分个更新片区，以统筹推进老旧小区改造、未来社区建设等，“市级奖补资金外，我们明确鼓励各街区探索低效用地、闲置资源再开发的市场化模式，让改造可操作、可持续。”

宁波江北区的湖西社区，就是一例。辖区内爱心企业、合作银行、项目运营公司等联合，凑出10多万元，作为改造资金补给，大大提升了多户居民改造积极性。“物业专项维修资金不够花，我们也不能完全依赖财政，因此动员社会力量一直是我们探索的方向。”改造期间，社区书记张超蓉感受到更多变化，辖区企业参与进来后，居民与商户“打成”一片，密切交流之中，改造的点子也一个比一个好。

作为杭州典型的老旧小区集中区域，大关街道辖30个小区，其中29个建于年前，改造任务繁重，资金压力巨大。

在破解停车难问题时，大关西苑就试水撬动社会资本，于年底引入浙江车筑智能科技有限公司，投资建设立体车库。今年3月，一座新车库，在原先的“插花地”上建成投用，个新增车位大大缓解了周边居民烦恼。“闲置资源盘活了，设施后续运营得以确保，一举多得。”周莉说。

据悉，杭州还是首个在全国范围内提出将行政事业单位、国有企业存量用房，提供给街道、社区用于老旧小区配套的城市。目前已盘活国有存量用房约3.2万平方米，助力新增大批养老托幼、文化活动等设施。

“除了社会资本，各区还努力推动居民通过直接出资、投工投劳等共担成本，像滨江区缤纷社区、富阳区清风阳光苑、余杭区油田小区等，都有居民自发改造项目。但目前，这些项目相对碎片化，还没有社会力量牵头改造老旧小区的案例。”杭州市建委相关负责人坦言。

为此，不少小区将精力投向“建管并重”。5月初，湖州发布《物业服务二十五条》，加强住宅小区市场化物业管理和服务。新版《杭州市物业管理条例》于今年3月1日起正式施行，明确规范物业服务市场，并完善业主大会和业主委员会运行机制。

翠苑一区里，与火热改造同步进行的，是绿城生活服务集团的进驻。眼下，一支近40人规模的团队，正逐步接手原先由社区、街道负责的绿化管理、公共设施维护等职责。

作为中高端物业服务公司，绿城为何愿意入驻老旧小区？“街道所有小区物业都将由绿城接手。通过维修、绿化等人员统筹，能够摊薄成本。此外，他们还会逐步接管社区养老、托幼中心等，导入自身资源，创造新的收益。”钱琦说，这将进一步优化公共服务，满足居民美好生活需求，并为完善多元参与、社区自治体系打下基础。

据悉，目前杭州已有个改造完成的小区引入专业物管公司。

年初以来，宁波“老破小”物业费难收的困境也在“破冰”。建于年的翠东社区，去年完成旧改后，就引入全新物业团队，原本每年每户96元的卫生费“升格”为每户元的服务费。

“居民心甘情愿多掏2倍多钱，是因为尝到了专业服务甜头，觉得值！”社区书记汪梦霞说，今年还未到收取时间，就已有60多户居民全额上交了物业费。

这些做法，向人们传递一个信号——老旧小区，不是城市发展的包袱，而是巨大的存量资源。

宁波和丰社区，“60+未来活动中心”开展午后小课堂。（记者王凯艺摄）

探索

打造现代化基本单元，

让小区焕发新活力

对于翠苑一区的未来，王嘉岚已做好准备。但新近发生的一件事，仍让她感到意外和惊喜，“群里刚发布核酸检测志愿者征集消息，就有90多人报名，大部分还是年轻人。”

不少专家，将年轻人参与事务，看作社区治理水平进步的一项标志。王嘉岚告诉记者，改造启动时，社区就成立了有12名成员的居民监督组，同时整合“红之善”党员巡逻队，共有80余人，带动居民参与、支持、配合小区改造工作，“69栋楼和公共区域同步施工，难免影响居民生活，比如所有车辆要停到周边商场、企事业单位等，最近的点步行也需10分钟，但大家都很配合。”

这些天，宁波鄞州樱花社区的志愿者们，陆续收到了“樱花勋章”。“连续两次直面疫情，居民自发形成志愿者队伍，无私奉献、配合默契，帮助我们扛下艰巨的抗疫任务。”回忆这段经历，一个细节让社区书记钱慧波尤为动容，“核酸检测过程中，他们进行了精细化分工，既减少医护人员工作量，也压缩了居民排队等候时间，让我们看到了社区自治的能量。”

“从改造方案落地，到施工项目监督，我们抓住人这一关键因素，让居民成为紧密团结的伙伴，进而形成政府推动、社区调解、居民自治的良性互动。”宁波市住建局城市更新处有关负责人说，从这一角度讲，老旧小区改造，还是一次社会治理体系和能力变革的尝试。

更令人欣喜的是，今年初，省里明确要统筹未来社区建设和城镇老旧小区改造，实现两者融合衔接和迭代升级。也就是说，各地必须将部分未来社区建设试点，放到老旧小区、次新小区之中。

居住1.2万余人的绍兴越城区北海街道快阁苑小区，就是典型。它是越城区投资最大的老旧小区改造项目，也是绍兴首个未来社区建设旧改示范项目，总投资达3.8亿元。除了立面改造、雨污分流等，街道和社区将大量资金投入基础设施和公共服务完善。

“我们针对老年人较多的情况，打造社区邻里中心，涵盖便民食堂、医疗服务等功能。此外，还将建设2.8公里的沿河滨水步道，借助数字化手段，打造未来社区‘云平台’。”北海街道办事处相关负责人说，完善的功能设施，将有效提升社区服务能级、应急能力。

旧改过程中，宁波江北区外滩街道也推动各小区将闲置用房变为“长者之家”，植入低幼儿托管、智能科技云医疗、老年大学和公益组织孵化基地等多项功能。“在这里，老年人也能把‘数字生活’过得很溜。”采访中，70岁的宋师傅连连点头，对这一项目十分满意。

“教育、健康等九大应用场景是未来社区建设基础场景。各地也会基于自身特色，构建独树一帜的生活全链条服务链。比如，我们的重点是教育场景，让居民‘一出家门就进校园，一出校门就进家园’。”采访中，王富强带着记者穿梭于凯旋街道景芳板块四个社区，一条景昙路，串起凯旋实验幼儿园、茅以升实验学校、杭州春芽实验学校等，还有杭州市景芳中学、上城区教师进修学校等散落其中。

很快，随着设计方案成型，这一占地50.55公顷的片区面貌将焕然一新。比如，上城区教师进修学校变身社区学院，6层楼高的“教学楼”，开设形体、母婴、养老护理等课程，让老年人有事可做、年轻人有课可学、小朋友有活动可加入。而景新书画院、景泰蓝工作室、景芳诗社等，一个个藏身景新社区的社团，平时能为居民带来多元教育文化活动，一旦遇到社区、街道封控等情况，也能就地转换职能，与物业服务公司、沿街商铺自治协会等联合，助力社区除险保安。

当未来社区建设理念、场景，逐步植入老旧小区，从智慧养老到托幼服务，从青年娱乐到数字出行，一个个城市片区有了更多想象空间，焕发出了新的活力。

他山之石

1.广州、深圳经验

广州、深圳积极探索旧城镇、旧厂房、旧村庄再开发的市场化模式。特别是针对权属混乱、地形和现状复杂的情况，划定城市更新单元，以街坊为单位编制规划，明确改造规模、地块和时序，同时留出保底的公益性用地、保底的教育用地，既凸显旧改的民生逻辑，也吸引一批社会力量参与，为区域发展注入更多新动力。

2.上海经验

上海启动规模化旧改已近30年，经历了旧城改造、推倒重建、历史文化资源保护、有机更新等四个阶段，从粗放式更新逐步转变为集约式、内涵式更新。去年施行的《上海市城市更新条例》，首次将“城市更新”上升到地方人大立法层面，提出了关于财政政策保障、金融支持、风貌保障等一系列措施，明确城市更新要坚持“留改拆”并举、以保留保护为主。这一举措，也对老旧小区改造起到积极作用，有助于实现保留保护与改善民生相结合、功能完善和品质提升相协调。